El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) que aborda el tratamiento contable de las comisiones en un contrato de administración delegada tras el fallecimiento del propietario del inmueble (mandante). La consulta surge porque los cánones de arrendamiento están siendo consignados en depósitos judiciales y existe una sucesión ilíquida pendiente de liquidar, lo que genera dudas sobre cómo y cuándo el administrador (mandatario) debe reconocer el ingreso por su comisión.
La principal conclusión del CTCP es que la muerte del propietario no termina automáticamente el contrato de administración delegada. Este continúa vigente con la sucesión ilíquida del causante hasta que se realice la partición y adjudicación de los bienes, momento en el cual los herederos asumen los derechos y obligaciones del contrato. En este tipo de contratos, el administrador actúa como un delegado del contratante y debe reconocer en su contabilidad, por un lado, las obligaciones con terceros como un pasivo y, por otro, los ingresos por los honorarios o comisiones pactadas.
Respecto al reconocimiento del ingreso, el CTCP aclara que no es necesario esperar una sentencia judicial para registrar la comisión si el servicio de administración ya fue prestado. El ingreso debe reconocerse de acuerdo con lo estipulado en el contrato original, aunque ahora la contraparte sean los herederos o el albacea del fallecido. Si bien los conceptos jurídicos pueden orientar, el reconocimiento contable debe basarse en la sustancia económica de la transacción y en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), como la NIIF 15 o la Sección 23 de la NIIF para las Pymes.. En este sentido, dado que los cánones de arrendamiento fueron recibidos por cuenta del mandante y se encuentran en depósitos judiciales, es adecuado que el administrador registre estos fondos como un pasivo (ingresos recibidos para terceros). La porción que corresponde a su remuneración o comisión debe ser reconocida como un ingreso en el estado de resultados. Se debe revelar en las notas a los estados financieros la incertidumbre sobre la disponibilidad de los recursos hasta que el proceso sucesoral concluya.
Finalmente, el concepto reitera que, bajo una relación de agencia, la entidad que actúa como agente solo debe incluir en sus ingresos de actividades ordinarias el importe de su comisión, excluyendo los montos recibidos por cuenta del principal, los cuales se registran como un pasivo.
El Contrato de Mandato y Administración Delegada
El contrato de administración delegada se enmarca dentro de la figura del contrato de mandato, regulado en el Título XXVIII del Libro Cuarto del Código Civil Colombiano , específicamente en los artículos 2142 a 2199.
Definición y Características
El Código Civil Colombiano define el mandato como un contrato en el que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, quien se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. En el contexto de la administración delegada, el contratista (mandatario) actúa como delegado o representante del contratante (mandante), ejecutando el contrato por cuenta y riesgo de este último y recibiendo los honorarios previamente pactados.
Continuidad del Contrato tras el Fallecimiento del Mandante
Un aspecto crucial es que la muerte del propietario (mandante) no extingue automáticamente un contrato de administración delegada. El contrato continúa vigente con la sucesión ilíquida del causante hasta que se realice la partición y adjudicación de los bienes. Posteriormente, los herederos asumen las obligaciones y derechos derivados del contrato.
Esta continuidad se fundamenta en la legislación vigente, incluyendo la Ley 820 de 2003 sobre arrendamiento de vivienda urbana, y ha sido respaldada por la jurisprudencia, como la Sentencia de la Corte Constitucional T-427 del 2 de julio de 2014 , que establece que la muerte del arrendador, en general, no es una causa automática de terminación del contrato de arrendamiento, salvo pacto expreso en contrario.
Tratamiento Contable de las Comisiones
El reconocimiento contable de las comisiones y los depósitos judiciales debe realizarse atendiendo a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), compiladas en el Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 (DUR 2420 de 2015) , y a la sustancia económica de las transacciones.
Reconocimiento por el Mandatario
El contratista (mandatario) debe reconocer en su información financiera y contable:
- El valor de las obligaciones con terceros que se derivan del desarrollo del contrato (como un pasivo).
- El valor de los ingresos por honorarios (comisión) que percibe por la administración del contrato, contra la cuenta de efectivo o cuentas por cobrar, según corresponda.
Depósitos Judiciales y Pasivos
Cuando los ingresos (cánones de arrendamiento) son percibidos por cuenta del mandante y se encuentran disponibles a nombre del mandatario en una cuenta de depósitos judiciales, es adecuado que estos se registren como un pasivo, bajo el concepto de ingresos recibidos para terceros o en contratos de mandato. La proporción correspondiente a la remuneración pactada para el mandatario es la que se reconoce como un ingreso por comisión o por los servicios de administración del mandato.
Normativa Contable Aplicable
El tratamiento contable se rige por:
- NIIF 15 – Ingresos de actividades ordinarias procedentes de contratos con clientes: Establece que si la contraprestación pagadera al cliente se contabiliza como una reducción del precio de la transacción, una entidad reconocerá la reducción de los ingresos de actividades ordinarias cuando (o a medida que) ocurra la transferencia de bienes o servicios y la entidad pague o se comprometa a pagar la contraprestación.
- Sección 23 – Ingresos de actividades ordinarias, dispuesto en las NIIF para Pymes: Indica que una entidad (agente) debe incluir en los ingresos de actividades ordinarias solamente el importe de su comisión, excluyendo los importes recibidos por cuenta de terceras partes (principal), ya que estos no constituyen ingresos de actividades ordinarias para el agente.
En resumen, los ingresos recibidos para terceros, que constituyen una labor de intermediación y no aumentan el patrimonio del mandatario, se registran como un pasivo. Sin embargo, las comisiones percibidas por dicha intermediación forman parte del estado de resultados como ingresos de actividades ordinarias, de acuerdo con el principio de devengo y las NIIF aplicables.
Respuestas a las Inquietudes Específicas
A continuación, se absuelven las preguntas planteadas en la consulta:
¿Si debemos esperar la sentencia judicial para poder reconocer el ingreso de la comisión?
No es necesario esperar una sentencia judicial para reconocer el ingreso de la comisión si esta corresponde a un servicio ya prestado. El contrato de arrendamiento sigue vigente y los herederos deben asumir las obligaciones del arrendador, incluyendo el pago de la comisión. No obstante, se debe revelar la incertidumbre sobre la disponibilidad de los recursos hasta que concluya el proceso sucesoral.
¿Reconocer el ingreso de comisión de acuerdo a lo establecido en contrato de administración?
Sí, la obligación de reconocer el ingreso de la comisión no se extingue. El contrato de administración, incluyendo el pago de la comisión, generalmente se transfiere a los herederos o al albacea del propietario fallecido. Por lo tanto, el administrador debe reconocer el ingreso de la comisión según lo establecido en el contrato original, pero ahora dirigido a los herederos o albacea. Es probable que se deba actualizar la información del contrato para reflejar a los nuevos administradores como beneficiarios del pago de la comisión.
¿O se puede reconocer como ingreso de acuerdo al concepto jurídico de los abogados?
Los conceptos jurídicos pueden orientar la interpretación contractual, pero el reconocimiento contable debe atender a las NIIF, contempladas en el DUR 2420 de 2015 , y a la sustancia económica de las transacciones. El ingreso de comisión se reconoce conforme al contrato y a las normas contables aplicables, con independencia de opiniones jurídicas particulares. El reconocimiento se realiza como un ingreso por comisión o por los servicios de administración de contratos de mandato, contra una cuenta de efectivo o cuenta por cobrar según corresponda.
¿O dejarlo como pasivo hasta tanto finalice o se llegue acuerdo con los herederos?
Para el caso en que se han percibido ingresos (cánones de arrendamiento) por cuenta del arrendatario y se tienen disponibles a nombre del mandante en una cuenta de depósitos judiciales, es adecuado que estos se registren en las cuentas del pasivo como ingresos recibidos en contratos de mandato o ingresos recibidos para terceros. La proporción correspondiente a la remuneración pactada para el mandatario es la que se reconoce como un ingreso por comisión o por los servicios de administración de contratos de mandato.
Conclusión
La muerte del mandante en un contrato de administración delegada no implica su terminación automática, sino que el contrato continúa con la sucesión ilíquida y, posteriormente, con los herederos. El reconocimiento contable de las comisiones debe seguir los principios de las NIIF, reconociendo la comisión como ingreso del mandatario y los fondos recibidos para el mandante como un pasivo, hasta su eventual entrega a los herederos.
Referencias Normativas y Jurisprudenciales
- Código Civil Colombiano
- Ley 820 de 2003, por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones.
- Sentencia de la Corte Constitucional T-427 del 2 de julio de 2014
- Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 (DUR 2420 de 2015).
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