En el régimen de propiedad horizontal en Colombia, la figura del Revisor Fiscal es obligatoria para los conjuntos de uso comercial o mixto, mientras que para los de uso exclusivamente residencial, su existencia es potestativa, es decir, depende de la decisión de la asamblea general de propietarios. Cuando una copropiedad de uso residencial ha decidido en el pasado incluir el cargo de Revisor Fiscal en su reglamento, pero posteriormente desea suprimirlo, puede hacerlo legalmente a través de una reforma a dicho reglamento.
La facultad para aprobar esta modificación recae exclusivamente en la Asamblea General de Propietarios, que es el máximo órgano de dirección de la persona jurídica. De acuerdo con el numeral 6 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, una de las funciones básicas de la asamblea es precisamente “aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal”. Por lo tanto, si la comunidad de propietarios considera que no es necesario continuar sufragando los honorarios de este cargo, la asamblea está plenamente facultada para tomar la decisión de eliminarlo.
El reglamento de propiedad horizontal es el estatuto que regula los derechos, las obligaciones y el funcionamiento del edificio o conjunto. Así como en su momento se requirió de una decisión de la asamblea para consagrar la figura de la revisoría fiscal en el reglamento, se requiere del mismo procedimiento para suprimirla, garantizando así la autonomía de la voluntad de los copropietarios en las decisiones que no son de carácter obligatorio por ley.
Marco Normativo Aplicable
La situación planteada se rige principalmente por la Ley 675 de 2001, que establece el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Los artículos relevantes para este caso son:
- Artículo 56 de la Ley 675 de 2001: Este artículo diferencia la obligatoriedad de la revisoría fiscal según el tipo de propiedad horizontal. Para los conjuntos de uso comercial o mixto, la revisoría fiscal es obligatoria. Sin embargo, para los edificios o conjuntos de uso residencial, la revisoría fiscal es potestativa, es decir, opcional, si así lo decide la asamblea general de propietarios.
- Artículo 5 de la Ley 675 de 2001: Este artículo establece que el reglamento de propiedad horizontal debe incluir las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica, así como las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
- Artículo 38, numeral 6 de la Ley 675 de 2001: Este numeral confiere a la asamblea general de propietarios la función de aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
Análisis de la Consulta
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) concluye que, para que una copropiedad de uso residencial elimine del reglamento de propiedad horizontal el órgano de la revisoría fiscal potestativa, la asamblea general de propietarios deberá aprobar dicha reforma.
La base de esta conclusión se sustenta en los siguientes puntos:
- Naturaleza Potestativa de la Revisoría Fiscal en Conjuntos Residenciales: El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 claramente indica que los edificios o conjuntos de uso residencial “podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios”. Esto significa que la existencia de la revisoría fiscal en este tipo de propiedades no es una obligación legal, sino una decisión de la comunidad.
- Reglamento de Propiedad Horizontal: El artículo 5 de la Ley 675 de 2001 establece que el reglamento de propiedad horizontal debe contener las normas de administración, dirección y control. Si la revisoría fiscal fue incluida en el reglamento, es porque la asamblea de propietarios así lo decidió en su momento.
- Facultad de la Asamblea para Reformar el Reglamento: El artículo 38, numeral 6 de la Ley 675 de 2001 otorga a la asamblea general de propietarios la función de “Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal”. Esta facultad permite a la asamblea modificar las disposiciones internas, incluyendo aquellas relacionadas con la existencia de órganos como la revisoría fiscal, siempre que no contravengan la ley.
Conclusión
En el caso de un conjunto residencial donde la revisoría fiscal es de carácter potestativo y está estipulada en el reglamento de propiedad horizontal, la Asamblea General de Propietarios tiene la facultad legal para aprobar la supresión de dicho cargo. Esta decisión debe realizarse mediante una reforma al reglamento de propiedad horizontal, en ejercicio de las atribuciones conferidas por el numeral 6 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
