El ejercicio profesional del revisor fiscal en una propiedad horizontal se encuentra regulado por un marco normativo jerárquico que incluye principalmente el Código de Comercio, la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) y la Ley 43 de 1990, que reglamenta la profesión de contador público. La Ley 675 establece en su artículo 56 la obligatoriedad de contar con un revisor fiscal para los conjuntos de uso comercial o mixto, mientras que para los de uso residencial esta decisión es potestativa de la asamblea general de propietarios. La Corte Constitucional ha ratificado que esta exigencia para propiedades comerciales o mixtas es un límite razonable a la autonomía de los copropietarios, ya que busca garantizar la transparencia financiera, la seguridad y la convivencia pacífica, fines que se alinean con la función social de la propiedad.
Aunque la Ley 675 de 2001 en su artículo 57 indica que al revisor fiscal le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990, esta última no las detalla explícitamente. Por lo tanto, se debe acudir de forma supletiva a las funciones establecidas para las sociedades comerciales en el artículo 207 del Código de Comercio. Estas funciones, adaptadas al contexto de una copropiedad, incluyen cerciorarse de que las operaciones se ajusten a la ley y a los estatutos, velar por la correcta contabilidad y conservación de documentos, impartir instrucciones para el control de los valores sociales, inspeccionar los bienes de la copropiedad y convocar a asambleas extraordinarias cuando lo considere necesario.
Una de las responsabilidades más importantes del revisor fiscal es la de “dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea o junta de socios, a la junta directiva o al gerente, según los casos, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento”. Este deber de informar sobre cualquier arbitrariedad o acto contrario a la ley o a los estatutos es fundamental. La denuncia de irregularidades debe ser un informe oportuno dirigido a los órganos de administración (asamblea, consejo o administrador) para que puedan tomar las acciones correctivas pertinentes. Este rol de control y fiscalización es la esencia de su labor, la cual debe ejercer con total independencia mental y de criterio.
Cualquier incumplimiento de sus funciones, vulneración de los principios éticos de la profesión, o la existencia de amenazas que comprometan su independencia, pueden ser consideradas irregularidades disciplinarias. Estas situaciones pueden dar lugar a la apertura de procesos disciplinarios por parte de la Junta Central de Contadores, que es el órgano rector de la profesión, así como a investigaciones de tipo fiscal, judicial o penal por otras entidades competentes como la DIAN o la Fiscalía General de la Nación. Si un copropietario advierte una presunta falta disciplinaria del revisor fiscal, como un conflicto de interés o una vulneración al Código de Ética, puede presentar una queja formal y documentada ante el Tribunal Disciplinario de la Junta Central de Contadores.
Marco Normativo General del Revisor Fiscal
El ejercicio profesional del contador público como revisor fiscal está regulado principalmente por el Código de Comercio (Decreto 410 de 1971) y la Ley 43 de 1990.
Funciones Generales del Revisor Fiscal
Según el Código de Comercio, específicamente los artículos 203 al 210, y en particular el artículo 207, las funciones generales del revisor fiscal incluyen:
Ejercer control y fiscalización sobre las actuaciones de la administración.
- Revisar los estados financieros.
- Velar por el cumplimiento de normas legales y estatutarias.
- Garantizar el cumplimiento de los estatutos y de las decisiones de la asamblea general o junta directiva.
- La Ley 43 de 1990, por su parte, establece las normas de auditoría y las obligaciones éticas y profesionales que rigen la actuación del revisor fiscal. Para el desarrollo de su labor, el revisor fiscal debe aplicar las Normas Internacionales de Auditoría (NIA) y observar los principios del Código de Ética para Profesionales de la Contaduría, compilado en el “Anexo técnico compilatorio y actualizado 4-2019 de las Normas de Aseguramiento de la Información” del DUR 2420 de 2015.
Fuentes Normativas Generales
- Decreto 410 de 1971, POR LA CUAL SE EXPIDE EL CÓDIGO DE COMERCIO. 1971
- Ley 43 de 1990
- Sentencia de Corte Constitucional del 24/03/2021, número de proceso: D-13808 (Menciona las funciones del artículo 207 del Código de Comercio).
Funciones del Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal
La Ley 675 de 2001, que establece el Régimen de Propiedad Horizontal, complementa el marco general para el revisor fiscal en este tipo de copropiedades.
Obligatoriedad y Funciones Específicas
El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 define los criterios que determinan si una copropiedad está obligada a contar con revisor fiscal. El artículo 57 de la misma ley establece que al revisor fiscal, como encargado del control de las operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 y en las disposiciones de la propia Ley 675 de 2001.
En este contexto, el revisor fiscal debe actuar en armonía con lo establecido en los estatutos de la copropiedad, siempre que estas disposiciones no contravengan normas de rango superior.
Fuentes Normativas Específicas de Propiedad Horizontal
Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. 2001
Sentencia de Corte Constitucional del 11/09/2002, número de proceso: D-3988 (Declara exequible el artículo 57 de la Ley 675 de 2001).
Irregularidades y Consecuencias para el Revisor Fiscal
Las posibles arbitrariedades o irregularidades en el ejercicio de la profesión del revisor fiscal pueden acarrear diversas consecuencias.
Tipos de Irregularidades
Las irregularidades pueden derivar en:
- Incumplimiento de las funciones y responsabilidades propias de su rol, según el artículo 207 y siguientes del Código de Comercio.
- Vulneración de los principios éticos de la profesión del contador público.
- Evidencia de ausencia de cualidades y calidades profesionales esenciales, como capacidad, experiencia, competencia y conocimiento profesional idóneo y suficiente.
- Configuración de amenazas que comprometan su independencia profesional, definidas en la Ley 43 de 1990 y el Código de Ética para Profesionales de Contabilidad (Anexo técnico compilatorio y actualizado 4-2019 del DUR 2420 de 2015).
- Conflictos de interés, según la Ley 43 de 1990.
Consecuencias y Entidades Competentes
Estas situaciones pueden dar lugar al inicio de procesos por parte de las entidades competentes de inspección, vigilancia y control:
| Tipo de Proceso | Entidad Competente | Fundamento Normativo / Acciones |
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| Disciplinario | U.A.E. Junta Central de Contadores (JCC) | Por presunta falta disciplinaria, amenazas a la independencia profesional, conflicto de interés o vulneración del Código de Ética.Se puede presentar una queja disciplinaria ante el Tribunal Disciplinario de la JCC.Resoluciones 000-0604 de 2020 y 000-0684 de 2022 de la JCC. |
| Fiscal | Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) | Por irregularidades que afecten el ámbito fiscal. |
| Judicial o Penal | Fiscalía General de la Nación y otras autoridades judiciales | Por conductas que constituyan delitos o requieran intervención judicial. |
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