El documento es un concepto emitido por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) en respuesta a una consulta de un miembro del consejo de una unidad residencial .La consulta se centra en si los activos fijos de una propiedad horizontal, específicamente cuatro parqueaderos adquiridos mediante escritura pública en 1999, deben registrarse en el Estado de Situación Financiera. Esta duda surge porque el nuevo equipo contable de la copropiedad ha indicado que dichos activos deben ser eliminados de los estados financieros, a pesar de que la unidad residencial paga anualmente el impuesto predial por ellos.
En su respuesta, el CTCP se basa en el Documento de Orientación Técnica No. 15 (DOT 15) para establecer el criterio contable a seguir. La regla general es que los bienes comunes esenciales no se reconocen en los estados financieros de la copropiedad, mientras que los bienes comunes no esenciales sí pueden ser reconocidos, pero únicamente si han sido formalmente desafectados.
La desafectación implica un proceso legal mediante el cual los bienes son separados del régimen de bienes comunes a través de una escritura pública debidamente inscrita. Solo cuando se completa este procedimiento y se transfieren todos los riesgos y beneficios a la persona jurídica de la copropiedad, dichos bienes pueden ser reconocidos como Propiedad, Planta y Equipo en el Estado de Situación Financiera.
Aplicando este criterio al caso consultado, el CTCP concluye que los parqueaderos adquiridos en 1999 deben mantenerse como activos solo si cumplieron con el proceso formal de desafectación. De no ser así, no deben figurar en el balance, ya que legalmente siguen perteneciendo a los copropietarios y no a la persona jurídica de la copropiedad.
Adicionalmente, el concepto aclara que el pago del impuesto predial es una obligación tributaria que no altera la naturaleza contable de los bienes ni su tratamiento en los estados financieros. Lo determinante para el reconocimiento de un activo es que la copropiedad ostente la titularidad legal y obtenga los beneficios económicos derivados de él.
Criterio para el Reconocimiento de Activos en Propiedad Horizontal
El CTCP, fundamentándose en el Documento de Orientación Técnica No. 15 (DOT 15) actualizado en 2024, establece un criterio claro para el reconocimiento de bienes en los estados financieros de una copropiedad:
Bienes comunes esenciales:
Estos bienes no deben ser reconocidos en los estados financieros de la copropiedad.
Bienes comunes no esenciales: Solo podrán ser reconocidos en los estados financieros de la copropiedad si han sido desafectados en los términos de la ley.
La desafectación implica que los bienes deben haber sido legalmente separados del régimen de bienes comunes, lo cual se formaliza mediante escritura pública inscrita, y sus riesgos y beneficios deben haber sido transferidos a la copropiedad. Solo bajo esta condición pueden figurar como activos en el Estado de Situación Financiera.
Caso Específico de los Parqueaderos
En el caso consultado, los parqueaderos fueron entregados a la unidad residencial en 1999 mediante contrato de venta por escritura pública. Según el concepto del CTCP, estos parqueaderos solo deben mantenerse como activos en el balance de la copropiedad si se cumplió con el proceso formal de desafectación.
Si no se realizó dicho proceso, los parqueaderos no deben figurar como activos en el balance, ya que, conforme al DOT 15, seguirían perteneciendo a los copropietarios y no a la persona jurídica de la copropiedad.
Impacto del Pago del Impuesto Predial
El CTCP aclara que el hecho de que la unidad residencial pague anualmente el impuesto predial por los parqueaderos no modifica su tratamiento contable. El impuesto predial es una obligación tributaria y no altera la naturaleza contable de los bienes. Lo determinante para el reconocimiento contable es que la copropiedad ostente la titularidad y obtenga los beneficios económicos derivados de dichos activos, lo cual está ligado al proceso de desafectación.
Marco Normativo de la Actuación del CTCP
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública actúa como organismo permanente de normalización técnica de Normas de Contabilidad, Información Financiera y Aseguramiento de la Información, adscrito al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Su función se enmarca en las disposiciones legales vigentes, principalmente las contempladas en:
- Ley 43 de 1990
- Ley 1314 de 2009
- Los efectos de los conceptos emitidos por el CTCP se encuentran enunciados en el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011 .
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