El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) en respuesta a una consulta sobre el tratamiento contable de un bien inmueble recibido bajo la figura de una fiducia civil . La consulta se origina a partir de una persona natural que, como parte de un esquema de protección patrimonial, transfiere el dominio de una vivienda a una Sociedad por Acciones Simplificada (S.A.S.) . Este contrato de fiducia civil establece condiciones muy específicas: la persona natural (fiduciante) seguirá viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento, y la S.A.S. (fiduciario) no puede vender, arrendar ni explotar económicamente el bien mientras viva el fiduciante, limitándose a administrarlo para su conservación y custodia . Adicionalmente, la S.A.S. no entrega ninguna contraprestación por el inmueble y no obtiene control pleno ni beneficios económicos inmediatos del mismo.
Ante esta situación, se le pregunta al CTCP si la S.A.S. debe reconocer el inmueble como un activo en sus estados financieros, conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) . La conclusión central y definitiva del Consejo es que el inmueble recibido en administración por la S.A.S. no puede ser reconocido en su contabilidad. La razón fundamental es que, en un contrato de fiducia civil como el descrito, la propiedad fiduciaria sigue formando parte del patrimonio del fiduciante, ya que la S.A.S. no tiene el control económico del bien, a pesar de tener el dominio legal.
Por lo tanto, el tratamiento contable correcto para la S.A.S. es reflejar en sus estados financieros únicamente los ingresos que pueda percibir por honorarios o comisiones por la administración del inmueble, así como los costos incurridos en dicha labor, si los hubiera . El activo debe continuar registrado en los estados financieros del fiduciante o constituyente de la fiducia . Sin embargo, la S.A.S. tiene la obligación de revelar esta situación en las notas a sus estados financieros, explicando detalladamente la naturaleza del contrato de fiducia y las restricciones existentes sobre el bien.
En resumen, el concepto del CTCP se fundamenta en el principio de sustancia sobre forma, priorizando la realidad económica (la ausencia de control y beneficios para la S.A.S.) sobre la forma legal (la transferencia del dominio).
Contexto Legal de la Fiducia Civil en Colombia
La fiducia civil, según lo dispuesto en los artículos 794 y siguientes del Código Civil colombiano, se define como un acto jurídico mediante el cual el fideicomitente (constituyente) transfiere uno o varios bienes a un fiduciario. Esta transferencia se realiza con el gravamen de que la propiedad pase a otra persona (fideicomisario) o se cumpla un fin determinado, una vez se verifique una condición.
La propiedad fiduciaria está sujeta a la condición de pasar a otra persona. La constitución de esta propiedad se denomina fideicomiso.
En el contexto de una fiducia civil, la propiedad fiduciaria sigue formando parte del patrimonio del fideicomitente. La administración puede mantenerse en su nombre, especialmente en fiducias de conservación o custodia, donde la transferencia del control pleno del bien no es automática.
Referencias Legales
- Artículo 794 del Código Civil de los Estados Unidos de Colombia
- Sentencia de Sección Cuarta del 13/03/2025, número de proceso: 11001032700020240003800
- Sentencia de Sala de Casación Civil del 27/09/2022, número de proceso: 11001-31-99-003-2018-72845-01
Análisis de las Inquietudes Planteadas
El CTCP aborda las preguntas específicas sobre el reconocimiento contable del inmueble por parte de la SAS, considerando la aplicación de las NIIF Plenas y el Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 y sus modificatorios.
1. Reconocimiento del Inmueble como Activo por la SAS
Inquietud: ¿Debe la SAS reconocer el inmueble recibido como un activo (propiedad, planta y equipo o propiedad de inversión), a pesar de que no puede disponer ni explotar económicamente dicho bien hasta que fallezca el fiduciante?
Análisis del CTCP: El CTCP concluye que la SAS no debe reconocer el inmueble como un activo en su contabilidad. La razón principal es que, aunque se haya transferido el dominio legal, la SAS no tiene el control económico del bien ni puede disponer o explotarlo económicamente mientras el fiduciante viva. La administración se limita a fines de conservación y custodia.
2. Reconocimiento Simultáneo de Ingreso Diferido (Pasivo)
Inquietud: En caso de que deba reconocerse como activo, ¿es procedente reconocer simultáneamente un ingreso diferido (pasivo) por el valor razonable del bien recibido, en tanto subsistan restricciones contractuales sobre su uso y explotación?
Análisis del CTCP: Dado que la SAS no debe reconocer el inmueble como un activo, la pregunta sobre el reconocimiento simultáneo de un ingreso diferido (pasivo) no aplica en este escenario.
3. No Reconocimiento del Activo y Revelación en Notas
Inquietud: Si la empresa no puede controlar ni beneficiarse económicamente del bien recibido durante un periodo incierto, ¿es aceptable no reconocer el activo y simplemente revelar la situación en las notas a los estados financieros hasta que se cumpla la condición?
Análisis del CTCP: Sí, es aceptable y el tratamiento adecuado no reconocer el activo en los estados financieros de la SAS. En su lugar, la SAS debe revelar la situación en las notas a los estados financieros, haciendo las aclaraciones pertinentes sobre la naturaleza del contrato de fiducia civil y las restricciones existentes sobre el bien. El activo debe continuar siendo registrado en los estados financieros del fideicomitente o constituyente.
4. Tratamiento Contable Más Adecuado
Inquietud: ¿Cuál sería el tratamiento contable más adecuado en este caso, teniendo en cuenta el marco conceptual de las NIIF, los principios de sustancia sobre forma, y el hecho de que el dominio legal del bien ha sido transferido, pero no así el control económico?
Análisis del CTCP: El tratamiento contable más adecuado, según el CTCP, es el siguiente:
- La SAS (fiduciario) no debe reconocer el inmueble en su contabilidad.
- La SAS solo debe reflejar en sus estados financieros los ingresos por honorarios, comisiones o costos incurridos en la administración del inmueble, si los hubiere.
- El inmueble debe continuar registrado en los estados financieros del fideicomitente o constituyente.
- La SAS debe revelar la existencia de la fiducia civil y las restricciones sobre el bien en las notas a sus estados financieros.
Este tratamiento se fundamenta en el principio de sustancia sobre forma, que prioriza el control económico y los beneficios asociados a un activo sobre la titularidad legal, en línea con el marco conceptual de las NIIF.
Conclusión
En el caso de una fiducia civil donde una SAS actúa como fiduciario y administrador de un inmueble, pero sin control económico ni la capacidad de disponer o explotar el bien hasta el fallecimiento del fiduciante, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública establece que la SAS no debe reconocer dicho inmueble como un activo en sus estados financieros. La propiedad fiduciaria, en este escenario, sigue siendo parte del patrimonio del fideicomitente. La SAS solo debe reconocer los honorarios o costos de administración, y es imperativo que revele la existencia y las condiciones de la fiducia civil en las notas a sus estados financieros.
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